Passano trent'anni e nessuno vuole essere il primo a dire: rifare la facciata costa soldi. Allora il condominio rimanda, la pioggia entra, lo stucco cade a pezzi, e il danno diventa doppio. A quel punto la richiesta deve essere secca e documentata, non una petizione dal comignolo.
La prima mossa è capire chi ha il potere di decidere. L'amministratore non sceglie. Decide l'assemblea dei proprietari, con una maggioranza semplice o qualificata a seconda di cosa si finanzia. Se l'intervento riguarda le parti comuni della facciata, serve la maggioranza dei presenti e dei votanti. Se il danno è certificato come rischio strutturale, il giudice può obbligare il condominio anche se la maggioranza non vuole.
Documenti che pesano più di cento voti
Una richiesta verbale al bar non basta. Serve una relazione tecnica che dica cosa sta succedendo. Un perito edile costa tra i 300 e i 600 euro, ma è il documento che apre le porte. Deve contenere: stato attuale della facciata con foto, danni presenti, rischi per le strutture sottostanti, costi stimati, tempi di realizzazione.
Se il danno è evidente, puoi chiedere all'amministratore di pagar lui la relazione e dividerla tra tutti i proprietari. Se rifiuta, paghi tu per le prime tre case, perché poi il costo si dilaziona su cento proprietari.
Accanto alla relazione tecnica serve il preventivo preliminare da almeno due ditte specializzate in facciate. Non servono due preventivatacci: servono due nomi certi che dicono il prezzo e il periodo di intervento. Terza carta vincente: una lettera dell'amministratore che certifica gli interventi già effettuati negli ultimi trent'anni e i costi sostenuti. Se la facciata è stata toccata solo una volta nel 2001, questo numero parla da solo.
La lettera che convoca l'assemblea
Scrivi una lettera formale all'amministratore in cui chiedi convocazione di assemblea straordinaria. Deve contenere il tema preciso dell'ordine del giorno: "Rifacimento della facciata dell'edificio: discussione, valutazione preventivi e approvazione spese".
Allega la relazione tecnica e i preventivi. La legge dice che materiali per l'assemblea vanno consegnati almeno dieci giorni prima della riunione. Se l'amministratore temporeggia, ricordi via email che stai rispettando le norme di cui al numero 8 dell'articolo 1135 del Codice civile: la convocazione è un diritto.
La lettera non deve essere aggressiva. Non è uno scontro. È un'informazione: qui c'è un problema misurabile, qui ci sono tre soluzioni possibili, qui c'è il prezzo. Basta questo.
Come presentarla in assemblea senza sembrare il nemico
Se parli tu stesso, prepara cinque minuti di discorso. Non enumerare i difetti come una lista di reclami. Parla di efficienza energetica: una facciata nuova con isolamento riduce le spese di riscaldamento per tutti. Parla di valore immobiliare: una facciata sciupata abbassa i prezzi di compravendita. Parla di sicurezza: l'umidità che penetra nei muri arriva alle fondamenta.
Evita il tono accusatorio: "L'amministratore non ha fatto nulla" è vero ma ti mette contro. Scegli invece: "Dopo trent'anni è arrivato il momento di rinnovare. Le condizioni meteo accelerano i danni. Conviene agire adesso con un unico cantiere piuttosto che fare rappezzi tra cinque anni per il doppio".
Se qualcuno dice "Non abbiamo soldi", la risposta è pronta: il condominio non paga tutto subito. Il cantiere si divide in rate mensili o trimestrali. Si può anche contrattare un mutuo condominiale presso la banca. In alcuni casi, se la facciata è in cattive condizioni, ci sono agevolazioni fiscali per gli edifici che la rinnovano: il Superbonus è stato il caso più clamoroso, ma anche il credito d'imposta ordinario per ristrutturazioni consente detrazioni.
Se la maggioranza vota no
Capita. Allora passi al piano B. Se il danno è certificato come pericolo per l'incolumità pubblica, puoi segnalare alla amministrazione comunale che l'edificio rappresenta un rischio. L'ufficio tecnico comunale farà un sopralluogo. Se concorda, ordina i lavori e il condominio li pagherà comunque, ma stavolta con le spese di diffida e gli interessi legali aggiunti.
Il secondo piano B è l'ordine del giorno successivo: se ha votato no il 40 per cento, tra sei mesi l'assemblea torna e tu presenti la stessa richiesta con foto nuove e ulteriori danni. Molti condomini approvano la seconda volta.
Tempi reali
Dalla lettera all'amministratore alla riunione: uno o due mesi. Dalla riunione alla firma del contratto con la ditta: altri due o tre mesi. Dall'inizio del cantiere alla fine: dipende dal numero di piani e dalle condizioni, ma in media quattro o sei mesi. Non è veloce, ma è il percorso che funziona.
Se cominci adesso con i documenti, tra otto mesi il cantiere è aperto. Se rimandi altri due anni, il danno cresce, i costi salgono, e comunque dovrai fare i lavori. Meglio farlo oggi con una facciata che si può ancora salvare, piuttosto che domani quando dovrai rifare anche i solai interni.
